Налоговые и бухгалтерские изменения в 2020 году

[ptihka]

Аренда через посредника: проблема с НДФЛ

Развернуть для просмотра

Сдавая недвижимость в аренду (наём) через посредника, налогоплательщику придётся задекларировать полученный доход и уплатить НДФЛ самостоятельно.

Письмо Минфина России от 17.12.2019 № 03-04-06/98731 напомнило ещё об одной проблеме, которая не урегулирована действующим налоговым законодательством. Речь идёт о ситуации, когда физическое лицо сдаёт в аренду свою недвижимость через посредника – организацию. Она ищет арендаторов, получает от них деньги и передаёт их гражданину. Кто должен уплачивать НДФЛ в бюджет: собственник имущества, его посредник или же арендатор?

Суммы арендной платы, как указывают чиновники в комментируемом письме, являются доходом физического лица - собственника имущества, предоставляемого в аренду, и не учитываются в целях налогообложения у лиц, которые от имени собственника указанного имущества уполномочены на заключение договоров о его использовании и получение денежных средств по заключённым от имени собственника договорам.

Затем они напоминают о существовании налоговых агентов (п. 1 ст. 226 НК РФ) и о том, что в ст. 230 НК РФ на организации, признаваемые налоговыми агентами, возложены обязанности по представлению соответствующих сведений в налоговую инспекцию по месту своего учёта.

Вот только вся загвоздка-то и состоит в том, что невозможно найти этого налогового агента! В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ налоговыми агентами признаются российские организации и ИП, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога производятся в соответствии со ст. ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ.

Но как было отмечено в письме Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656, организация, действующая в качестве агента физического лица, не является источником доходов этого лица и, соответственно, не признается налоговым агентом по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ. Источником дохода физического лица - арендодателя являются арендаторы помещений, находящихся в собственности этого физического лица. (См. также письмо Минфина России от 02.08.2013 № 03-04-06/31086).

Однако ведь арендатор может даже и не знать, что передавая деньги посреднику, он передаёт их физическому лицу. Но даже если он располагает данной информацией, средства-то всё равно перечисляются от арендатора посреднику! На наш взгляд, в этом случае формально он не может считаться налоговым агентом в отношении владельца недвижимости.

Сравните, например, ситуацию с той, когда арендатором – также через посредника - является другое физическое лицо. Здесь уж точно нет ни одного налогового агента. В этом случае следует вспомнить, что в ст. 228 НК РФ определено, что физические лица, получающие доход по договорам найма или договорам аренды любого имущества исчисление и уплату НДФЛ производят самостоятельно. Рискнём предположить, что и в рассматриваемой нами ситуации перечислять НДФЛ в бюджет должен именно гражданин – собственник недвижимости.

По нашему мнению, посреднику стоит сразу оговорить в договоре с гражданином-владельцем недвижимости, что исчислять и перечислять НДФЛ с полученных за аренду средств будет непосредственно гражданин.

[свернуть]