Многие регионы в этом году обновили кадастровую оценку земли - новые данные или уже утверждены, или вот-вот будут. И владельцев участков ждет сюрприз - стоимость некоторых выросла в десятки и даже в сотни раз. С этой оценкой можно спорить. Но для начала нужно понять, а должны ли вы вообще платить этот налог. Ведь по-прежнему около 30% участков в кадастре просто нет или права пользователей на них не оформлены. А у оформленных часто нет кадастровой стоимости. В то же время многие налог платить уже обязаны, но даже не догадываются об этом.
"Хитрый" участок - а он у вас точно есть?
Итак, чтобы стать плательщиком налога, у вас должно совпасть сразу несколько условий - наличие собственно участка, причем признаваемого таким по Земельному кодексу РФ, определенных прав и документов на него, а также его кадастровой стоимости <1>. Проверить, должны ли вы платить налог, поможет наша схема.
--------------------------------------------------------------------------¬
¦ Проверяем основные элементы налога (объект, плательщик, база) ¦
L--------------------------------------------------------------------------
---------------------------------------------------------------¬
¦ Ваш участок учтен в земельном кадастре в качестве отдельного ¦
¦ с уникальным номером и границами (можете получить выписку +--------¬
¦ из кадастра на него)? <1> ¦ ¦
L------------T-------------------------------------------------- ¦
Да \¦/ ¦
-------------+-------------------------------------------------¬ ¦
¦ Вы указаны в кадастре в качестве обладателя участка ¦ ¦
¦ на праве собственности, бессрочного пользования +---¬ ¦
¦ (указаны в выписке из кадастра (графа 15))? ¦ ¦ ¦
L------------T-------------------------------------------------- ¦ ¦
Да \¦/ Нет ¦ ¦
-------------+------------¬ -------------------------------¬ ¦ ¦
¦ ¦ Да ¦ Право (собственности, ¦ ¦ ¦
¦ ¦<----+ бессрочного пользования) ¦<--- ¦
¦ Для вашего участка ¦ ¦ зарегистрировано в ЕГРП ¦ ¦
¦ установлена кадастровая ¦ ¦ (указано в свидетельстве, +---¬ ¦
¦ стоимость (указана ¦ ¦ выписке из ЕГРП)? ¦ ¦ ¦
¦ в выписке из кадастра ¦ L------------------------------- ¦ ¦
¦ (графа 12) или в акте ¦ Нет ¦ ¦
¦ регионального органа ¦ -------------------------------¬ ¦ ¦
¦ власти)? <3> ¦ Да ¦Участок "старый", и у вас есть¦ ¦ ¦
¦ ¦<----+ правоустанавливающий документ¦<--- ¦
¦ ¦ ¦ (акт, решение, свидетельство)¦ ¦
¦ ¦ ¦ <2> ¦ ¦
L--T------------T---------- L---------------------------T--- ¦
¦ Нет \¦/ ¦ ¦
¦ -----------+---------¬ ¦ ¦
¦ ¦ Для вашего участка ¦ ¦ ¦
¦ ¦ установлена ¦ ¦ ¦
¦ ¦ нормативная цена ¦ Нет <4> ¦ Нет Нет ¦
¦ ¦ на соответствующий +----------------------¬ ¦ ¦
Да ¦ ¦ год (указана ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ в отдельной справке¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ Росреестра или ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦в акте регионального¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ органа власти)? ¦ ¦ ¦ ¦
¦ L-------------------T- ¦ ¦ ¦
\¦/ Да \¦/ \¦/ \¦/ \¦/
---+---------------¬ --+----------------¬ ---+----------+-----------+-¬
¦Налог уплачивается¦ ¦Налог уплачивается¦ ¦ Налог не уплачивается, ¦
¦ исходя ¦ ¦ исходя ¦ ¦ так как отсутствует ¦
¦ из кадастровой ¦ ¦ из нормативной ¦ ¦ объект, база или вы ¦
¦ стоимости ¦ ¦ стоимости ¦ ¦ не являетесь плательщиком ¦
L------------------- L------------------- L----------------------------
--------------------------------
<1> Используемый вами участок земли (например, под вашим зданием) может числиться в качестве части "большого" участка, обычно принадлежащего властям. В такой ситуации вы до оформления прав на участок налог платить не должны <2>. Налог можно не платить и по "старым" участкам (выделенным до введения кадастра), если данные о них в кадастр до сих пор не внесены. Ведь если участка нет в кадастре, то он считается несформированным <3>.
<2> При наличии документа о правах на такой участок вы обязаны платить за него налог <4>. Причем даже если в паспорте/выписке на такой "старый" участок указаны его приблизительные границы и площадь <5>.
<3> При отсутствии у участка кадастровой стоимости налог нужно платить исходя из нормативной цены <6>. Такое возможно, если для участка не определена категория/вид разрешенного использования или они не соответствуют закону, документам о порядке кадастровой оценки или градостроительным регламентам <7>. База по налогу в этом случае определяется как произведение нормативной цены (руб/кв. м) и площади вашего участка (кв. м).
<4> Суды признают, что использовать для расчета налога, например, нормативную стоимость за прошлые годы нельзя <8>.
Отдельно напомним особенности уплаты налога при сделках с недвижимостью. Вы не являетесь плательщиком налога, если вы купили здание, но еще не выкупили участок под ним и не зарегистрированы в ЕГРП в качестве его собственника. В этот период налог должен платить продавец здания, если именно он до сих пор указан в ЕГРП в качестве обладателя прав на участок <9>. А если налоговики требуют уплаты налога именно с вас, то их претензии можно будет оспорить <10>. Однако более распространена ситуация, когда у прежнего собственника здания участок находился в аренде. Тут у вас тоже нет никаких оснований платить налог до его выкупа.
--------------------------------
<1> Пункт 1 ст. 388, п. 1 ст. 389, п. 1 ст. 390 НК РФ; ст. 11.1 ЗК РФ.
<2> Пункты 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54; Письмо Минфина России от 31.03.2005 N 03-06-02-02/21; Постановления ФАС ПО от 17.11.2011 N А55-21891/2009; ФАС СЗО от 23.07.2010 N А13-17236/2009.
<3> Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54.
<4> Пункт 4 ст. 8 Закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ; Письмо Минфина России от 19.04.2012 N 03-05-06-02/32.
<5> Письма Минфина России от 19.07.2012 N 03-05-04-02/66, от 19.04.2012 N 03-05-06-02/32; Постановления ФАС УО от 19.04.2011 N Ф09-1985/11-С3; ФАС СЗО от 07.07.2011 N А66-6363/2010; ФАС ПО от 16.02.2012 N А72-7815/2010.
<6> Письма Минфина России от 15.08.2012 N 03-05-05-02/85, от 04.07.2012 N 03-05-05-02/75; п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54.
<7> Пункт 1 ст. 7 ЗК РФ; Приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39.
<8> Постановление ФАС ЗСО от 03.02.2012 N А70-4299/2011.
<9> Пункт 1 ст. 388 НК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54; Постановление Президиума ВАС РФ от 04.10.2011 N 5934/11; Письмо Минфина России от 20.01.2012 N 03-05-05-02/03.
<10> См., например, Постановление ФАС ПО от 22.03.2011 N А65-16407/2010.
Проверьте кадастровую стоимость
Стоимость многих участков устанавливается и пересматривается, мягко говоря, на глазок, да еще и задним числом. Учитывать эти изменения при расчете налога нужно по правилам, чтобы не переплатить лишнего. А если есть основания, требуйте возврата налога за прошлые годы.
Если кадастровая стоимость пересмотрена/обновлена
Кадастровая стоимость участка может меняться в нескольких случаях. Во-первых, она могла обновиться по инициативе властей региона. Во-вторых, Росреестр мог исправить свою ошибку в расчете. В-третьих, акт о стоимости мог быть оспорен в суде. Какие правила тут действуют:
(если) суд признал недостоверной кадастровую стоимость вашего участка, то она является неопределенной (неустановленной). В таком случае налог нужно платить по нормативной цене <11>. А если незаконной признана обновленная кадастровая стоимость, то налог нужно по-прежнему считать по старой цене <12>. Ведь если акт о новой стоимости утрачивает силу, то это происходит и в части признания недействующим акта о старой стоимости;
(если) орган региональной власти сам отменил решение об оценке и принял акт о новой стоимости задним числом, то вы вправе пересчитать и вернуть земельный налог <13>. Если, конечно, новая стоимость улучшает ваше положение;
(если) Росреестр сам или по вашему заявлению исправил техническую ошибку (бывает, что лишний ноль поставили или нужный забыли) и уменьшил стоимость вашего участка, то вы вправе пересчитать налог за прошлые периоды и потребовать возврата переплаты. Если, наоборот, увеличил, то по "исправленной" стоимости вы должны платить налог только со следующего года (кроме случаев исправления ошибки по решению суда <14>);
(если) власти "проиндексировали" кадастровую стоимость (приняли акт об оценке по состоянию на новую дату), то вы вправе платить налог по ней только со следующего года. Нередко стоимость обновляют по состоянию на несколько лет назад (например, в 2012 г. утверждают стоимость на 01.01.2010). Тут смотрите сами, выгоден ли вам пересчет налога за прошлые годы (иногда стоимость и понижают) <15>.
К сведению
Данные по конкретному участку, в том числе и его стоимость, можно проверить по публичной карте на портале Росреестра: -> Предоставление сведений на публичной кадастровой карте.
--------------------------------
<11> Письмо ФНС России от 28.03.2011 N ЗН-4-11/4794@.
<12> Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2081/11.
<13> Письма ФНС России от 23.03.2011 N ЗН-4-11/4544@; Минфина России от 10.03.2011 N 03-05-04-02/20.
<14> Письмо Минфина России от 10.03.2011 N 03-05-04-02/21.
<15> Пункты 4, 5 ст. 5 НК РФ; Письмо Минфина России от 15.03.2012 N 03-05-05-02/15.
Многовато будет!
Многие считают кадастровую оценку своих участков откровенно завышенной. Например, вы точно знаете рыночную стоимость участка (купили не так давно), а в кадастре указана стоимость в несколько раз больше. В такой ситуации вы можете добиться признания рыночной оценки в качестве кадастровой <16>.
Если вы не хотите судиться, то можете снизить кадастровую стоимость при следующем обновлении властями оценки вашего участка. Вам надо будет после обновления оценки заказать у независимого оценщика отчет об оценке участка, а затем подать в так называемую кадастровую комиссию заявление о пересмотре новой кадастровой стоимости и отчет об оценке <17>.
Если же вы хотите снизить налог уже сейчас, то придется судиться. Сделать это непросто, но экономия может с лихвой перекрыть затраты. Для этого:
- закажите рыночную оценку участка у независимого оценщика, который по отраслевым стандартам оценки и различным методикам определит адекватную стоимость. Хорошо, если участок приобретен недавно и у вас уже есть отчет об оценке;
- обратитесь в суд с требованием о признании рыночной оценки в качестве кадастровой и обязании Росреестра внести изменения в кадастр в этой части <18>. Суд назначит экспертизу отчета оценщика;
- после вступления решения суда в силу вы сможете платить налог по сниженной кадастровой стоимости. А если по решению суда она будет установлена по состоянию на прошлые периоды, то Минфин считает допустимым подать уточненки и потребовать возврата переплаты за эти периоды <19>.
* * *
Ну и наконец, предупредим компании и предпринимателей - собственников помещений в многоквартирных домах. Вы можете стать плательщиками земельного налога, даже не узнав об этом. Как только участок под домом поставлен властями на учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность и возникает обязанность платить налог <20>. При этом ваше право на участок может и не регистрироваться. А если зарегистрировано, то вам никаких свидетельств не выдадут, да и в выписке из ЕГРП новых данных может не быть <21>.
Так что для таких собственников у нас один совет - как минимум раз в год запрашивайте в Росреестре выписку из кадастра или хотя бы проверяйте дом по интернет-карте Росреестра. Если в выписке будет указан участок и приведена его стоимость, то безопаснее задекларировать и заплатить налог. Базу по нему можно рассчитать так <22>:
---------------¬ ------------------------¬ ---------------------------¬
¦ ¦ ¦ Кадастровая стоимость ¦ ¦Доля в праве общей долевой¦
¦Налоговая база¦ = ¦ участка под домом ¦ x ¦ собственности на общее ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ имущество в доме ¦
L--------------- L------------------------ L---------------------------
И лучше, если вашу долю рассчитает Росреестр. Обратитесь туда и попробуйте получить документ, в котором будет указана эта доля <23>.
--------------------------------
<16> Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11.
<17> Статья 24.19 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
<18> Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ.
<19> Письмо от 30.08.2012 N 03-05-05-02/89.
<20> Статья 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; Письмо Минфина России от 09.07.2012 N 03-05-06-02/44.
<21> Пункт 2 ст. 23 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; Письма Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370, от 29.04.2010 N Д23-1598; п. 16 Инструкции, утв. Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29.
<22> Статья 392 НК РФ; п. 1 ст. 37 ЖК РФ; Письмо Минфина России от 21.07.2010 N 03-05-05-02/57.
<23> Пункты 16 - 18, 21 Инструкции, утв. Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29.
30.01.2013, 13:58
Re: Земельный налог
Древовидный вид