Возмещение коммунальных услуг при УСН у арендатора

[АЭСка]

vsv-boss, Вы слишком глубоко копаете. В данном вопросе совершенно не говорится о перевыставлении доков на коммуналку с наценкой. На УСН с расходами по коммуналке проще, т.к. нет заморочек с НДС, а налоговики по большей части именно из-за него убирают из расходов коммунальные под всякими предлогами.
Может я где-то и прыгаю от одних правоотношений к другим, т.к. ситуации разные, но аренда у физика лишь отличается НДФЛом, но вопрос-то здесь не в этом, а "Можно ли на УСН принять в расходы коммуналку ?" И мой ответ "Да, можно (добавлю: но осторожно)". Резко отрицательно здесь не стоит отвечать, т.к. при правильном оформлении всё будет нормально.
В подтверждение приведу несколько отрывков из статей, возможно где-то повторюсь.
"Арендатор компенсирует коммунальные затраты, но при этом сумма возмещения перечисляется отдельно от арендной платы

Четвертый вариант принципиально отличается от первого тем, что предполагает выставление арендодателем счета не на оплату коммунальных услуг, которых он фактически не оказывает, а на возмещение (компенсацию) арендатором части расходов арендодателя на эти услуги, потребленные ими совместно. При этом может быть заключен отдельный договор на возмещение "коммуналки", или эти вопросы могут быть урегулированы непосредственно договором аренды как его дополнительные условия (оплата услуг в этом варианте не включается в арендную плату, а оговаривается отдельно).
Арендодатель в такой ситуации ничего не реализует арендатору, не берет на себя роль снабжающей организации - он просто выставляет счет на компенсацию части своих расходов, как это предусмотрено договором.
Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (см. п. 22 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Никаких оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону нет.
Выставление счета-фактуры тут неуместно, так как нет объекта для налогообложения НДС. Об этом говорится в Письме Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52 со ссылкой на Постановления ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98 и от 06.04.2000 N 7349/99. На этом основании Минфин делает верный вывод - с учетом норм ст. 170 НК РФ суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии (а аналогично и других коммунальных услуг) не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. В книге покупок арендодатель отражает счет-фактуру, выданный снабжающей организацией, только в части самостоятельно потребленных услуг (п. 8 Постановления Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 914 в ред. Постановления Правительства РФ от 11.05.2006 N 283, Письмо Минфина России от 6 сентября 2005 г. N 07-05-06/234).
Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не должен, как было указано выше, иметь счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора также не возникает.
Уплаченная сумма (с учетом компенсированного НДС) полностью включается в расходы арендатора (ст. 170 НК РФ), причем не по статье "арендная плата" (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а как материальные расходы арендатора, расходы на услуги связи (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ) или как иные прочие расходы (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, Письмо Минфина России от 7 декабря 2005 г. N 03-03-04/1/416).
Для обоснования этих расходов арендатору требуются помимо выставленного арендодателем счета на компенсацию еще и копии счетов, выданных арендодателю снабжающими организациями (или, по крайней мере, выписки из этих счетов в части, касающейся счетчиков, площадей, телефонных номеров, закрепленных за арендатором по договору).
Кроме того, чтобы было правомерно говорить о компенсации (возмещении), нужно, чтобы коммунальные услуги были оплачены арендодателем. Иначе нечего возмещать. Целесообразно во избежание последующих недоразумений прописать в соглашении, что арендодатель предоставляет арендатору помимо выписанных им счетов, например, следующие документы:
1) подтверждающие коммунальные расходы (тепловая энергия, электроэнергия, водоснабжение и пр.):
- счета-фактуры, акты выполненных работ (оказанных услуг) снабжающих организаций,
- платежные поручения на оплату этих услуг;
2) подтверждающие расходы на услуги связи (абонентская плата за телефон, междугородные переговоры):
- счета-фактуры, расшифровки междугородных переговоров и пр.,
- платежные поручения на оплату этих счетов.
Соответственно, при выполнении этих условий у арендодателя не возникает необходимости признавать полученную компенсацию доходом и платить с этой суммы НДС. После данных Минфином разъяснений можно признать недействительным Письмо УФНС по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632.
Суммы компенсационных платежей не включаются в доходы арендодателя, а уменьшают его материальные расходы или расходы на услуги как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (признает расходом он только то, что потребил сам). Укажем еще раз, что к арендной плате эти суммы в рассматриваемом варианте отношения не имеют.
Описанный способ "безопасен" для сторон, но, как видим, требует довольно большого документооборота, что далеко не всегда приемлемо для арендодателя.
Отметим также, что при изменении в течение года тарифов на коммунальные услуги, электроэнергию или превышении расходов арендатора против сумм, предусмотренных соглашением сторон, в него должны быть внесены изменения, как условие для отнесения арендатором дополнительных расходов на себестоимость и непризнания дохода арендодателем."

"В случае если коммунальные платежи оплачиваются арендатором не в составе арендной платы, а дополнительно (по отдельному договору), при определении объекта налогообложения арендаторами, применяющими упрощенную систему налогообложения, расходы на коммунальные услуги учитываются, в составе материальных расходов в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса и пунктом 5 статьи 254 Кодекса, независимо от оформления арендодателем в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами.
В пункте 2 статьи 346.16 и пункте 2 статьи 346.17 Кодекса определено, что расходы, указанные в подпункте 5 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса, принимаются при условии соответствия их критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 Кодекса, и применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций статьи 254 Кодекса. Кроме того, расходы признаются после их фактической оплаты.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 254 Кодекса к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.
Таким образом, расходы на оплату тепло-, электроэнергии и водоснабжения подлежат включению в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, налогоплательщиками в том случае, если потребленные теплоэнергия, электроэнергия и вода расходуются на технологические цели. В то же время отнесение затрат по отоплению зданий к материальным расходам не связано аналогичными условиями, и, следовательно, затраты по отоплению зданий учитываются при определении налоговой базы по единому налогу в полной сумме произведенных затрат. При этом указанные затраты включаются в расходы после их фактической оплаты.
Если стоимость коммунальных услуг арендатор возмещает не в составе аренды, а отдельным платежом, арендодатель выступает посредником. Ведь он оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору.

В этом случае арендатор включает перечисленные коммунальные платежи и «входной» НДС в состав расходов (пп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Подтвердить свои расходы арендатор может следующими документами: копией счета снабжающей организации, согласованным расчетом коммунальной платы, счетом арендодателя на оплату коммунальных услуг, документом об оплате, счетом-фактурой арендодателя.

Тут есть риск, что чиновники могут исключить коммунальные расходы из состава затрат, учитываемых при расчете единого налога. Обычно претензии налоговиков строятся на том, что коммунальные услуги оказывает снабжающая фирма, а не арендодатель. Поэтому деньги, перечисленные арендодателю учесть в составе материальных расходов нельзя (см. например, письмо УМНС по г. Москве от 25 июня 2003 г. № 21-09/34209).

Чтобы этого избежать споров с налоговой инспекцией, необходимо в договоре аренды закрепить условие о том, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость арендодателю. Да и сложившаяся арбитражная практика подтверждает, что арендатор вправе учесть в расходах коммунальные расходы, оплаченные по счетам арендодателя. В качестве примера можно привести постановление Президиума ВАС РФ от 9 ноября 1999 г. № 7235/98."

"Арендные платежи за арендованное имущество включаются в состав расходов для целей налогообложения прибыли на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, а также при исчислении единого налога «упрощенцами», выбравшими в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов – на основании подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Причем в обоих случаях Налоговый кодекс РФ не ставит возможность списания расходов на аренду в зависимость от того, кто выступает в качестве арендодателя. А это значит, что расходы на аренду имущества у «физиков» можно без проблем включать в состав расходов."

"Если арендатор по условиям договора сверх сумм арендной платы оплачивает коммунальные платежи и напрямую перечисляет их на счета снабжающих организаций, то суммы таких платежей учитываются в составе расходов арендатора. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 05.12.08 № 03-11-04/2/191.
В письме рассмотрена следующая ситуация. Индивидуальный предприниматель, работающий на УСН с объектом «доходы минус расходы», арендует нежилое помещение у физического лица. При этом в арендную плату не входит стоимость арендных платежей — их арендатор оплачивает отдельно (частично в фиксированном размере, частично — по фактическому потреблению). Учитываются ли платежи в расходах и признаются ли эти платежи доходом арендодателя?
Как известно, перечень расходов, на которые «упрощенцы» могут уменьшить доходы, установлен пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. При этом расходы на оплату коммунальных услуг в данной норме не упоминаются. Вместе с тем чиновники отмечают: налогоплательщик может учесть при расчете налоговой базы по единому налогу материальные расходы (подп. 5 п. 1 ст.346.16 НК РФ). А к таковым относятся расходы на покупку топлива, воды и энергии всех видов, отопление зданий, то есть, делает вывод Минфин, и коммунальные услуги."

"ООО применяет УСН. Организация арендует нежилое помещение. В договоре аренды зафиксировано, что сумма коммунальных услуг оплачивается арендатором в размере 15% от суммы, указанной в квитанции. В каком размере организация вправе принять в состав расходов сумму коммунальных платежей и какими документами подтвердить данные расходы?
Аналогичную ситуацию рассмотрели судьи в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2009 № А53-4662/2008-С5-47, где указали, что налогоплательщик, применяющий УСН, вправе уменьшить полученные доходы на сумму расходов по оплате коммунальных услуг независимо от того, включены они в арендную плату или оплата коммунальных услуг арендодателю предусмотрена отдельным договором, а также независимо от оформления арендодателем в установленном порядке согласования со снабжающими организациями вопроса о предоставлении арендатору права пользования коммунальными услугами.
В обоснование произведенных расходов на оплату коммунальных услуг налогоплательщик представил акты, фиксирующие общую стоимость потребленных налогоплательщиком коммунальных услуг, счета на оплату, выставленные налогоплательщику арендодателем, а также платежные поручения налогоплательщика. Суд установил, что размер платы за коммунальные услуги исчислен, исходя из фактически потребленных налогоплательщиком объемов электроэнергии, воды, тепла с учетом эксплуатационных расходов в размере согласованного процента от стоимости потребленных услуг, и сделал вывод о том, что расходы на оплату коммунальных услуг подтверждены налогоплательщиком документально, связаны с деятельностью, направленной на получение дохода и, следовательно, подлежат включению в состав расходов, учитываемых при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН."

"1. коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает их стоимость;
2. за коммунальные услуги платит арендатор, оформив договоры с их поставщиками;
3. арендатор заключает посреднический договор с арендодателем и поручает приобретать для него коммунальные услуги.
В данном случае для налогового учета арендатора практически нет разницы, какой вариант расчетов с обслуживающими компаниями выбран. Во всех трех вариантах сумма, уплаченная за пользование коммунальными услугами, будет являться материальным расходом (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). При этом учет коммунальных платежей осуществляется на дату их оплаты по факту их оказания (п. 2 и подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Тем не менее, стоит поговорить о каждом из этих вариантов подробнее."