Аренда

[Lala]

Мой директор купил 2 квартиры. Первую квартиру он оформил через ипотеку на жену там он имеет долю 1\2, а вторую квартиру купил в кредит на другого человека. Свидетельство по второй квартире оформлен на моем директоре. Сейчас мы оформили договор аренды на эти квартиры между предприятием и директором. Там есть 2 пункта, что мы выплачиваем аренду и делаем ремонт в квартирах (т. е. все строй материалы оплачиваються по безналу предприятием). Посоветуйте как мне правильно оформить строй материалы по ремонту? А так же как правильно оформить доходы по аренде которые мы выплачивать должны директору и его жене? И еще меня интересует все расходы которые мы несем по аренде помещения и благоустройству этих помещений куда отнести расходы и какие налоги будут платиться?

[Катрин]

А вы сами как думаете есть ли производственная необходимость арендовать жилую недвижимость у директора и его жены? Отсуда, вывод в том, что данные расходы будет проблематично отнести на расходы которые бы уменьшили налогооблагаемую базу. Так же как ремонт этих помещений. Если вы конечно не будете их использовать для извлечения доходы, сдавать в аренду например.

[Lala]

В этих квартирах планируеться офис нашего предприятия в дальнейшем сейчас там идет ремонт.

[Катрин]

Но они не выведены в нежилой фонд!!!

[Lala]

1. Предмет договора.
1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект жилого фонда — квартира, именуемое далее «Помещение», расположенное по адресу: ул. Ломоносова, дом 16 квартира 2.
Общая площадь сдаваемого в аренду Помещения составляет 33,9 кв.м.
Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о собственности № 66-66-02/022/2006-264 серия 66 АВ 174136 от 17.04.2006 г.). При смене формы собственности (или собственника) на арендуемое помещение условия договора изменению не подлежат.
1.2. Настоящий договор действует с «¬¬¬¬¬¬01» сентября 2006 г., причем указанная дата явля-ется датой вступления договора в силу, по «30» июня 2007 г.
2.Обязанности сторон.
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать арендатору Помещение по акту приемки-сдачи не позже 7 дней с даты окончательного выполнения обязательств по п.2.1.6 настоящего договора. Акт сдачи-приемки помещения подписывается Арендодателем и Арендатором. Указанный акт прилагается к дого-вору (приложение 1) и является его неотъемлемой частью.
2.1.2. Принимать в случае аварий, произошедших не по вине Арендатора, все необходи-мые меры к их устранению за свой счет и в сроки, не превышающие технологический процесс Арендатора.
2.1.3. Письменно сообщить Арендатору не позднее, чем за два месяца о предстоящем ос-вобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном рас-торжении.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Осуществить перевод Помещения в нежилой фонд.
2.2.2. Согласовать проектную документацию в надлежащих инстанциях для осуществле-ния своей коммерческой деятельности.
2.2.3. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, и других инспекций, установленные для организаций данного вида деятельности.
2.2.4. Оплачивать услуги по тепло-, водо-, энергоснабжению, и водоотведению в преде-лах отпущенных по соответствующим договорам мощностей.
2.2.5. Обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом помещении внутрен-них инженерных сетей своими силами и за свой счет.
2.2.6. В случае аварий внутренних тепло-, энерго- и других сетей по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за
свой счет.
3. Условия договора.
3.1. Арендатор принимает указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю арендной платы. Сумма арендной платы составляет 3000 (три тысячи) рублей.
3.2. Арендная плата не взимается на период строительно-монтажных работ.
3.3. Арендатор обязуется производить платежи, связанные с эксплуатационными расхо-дами помещения (расходы за электроэнергию, коммунальные платежи, расходы на техобслу-живание и прочие) в соответствующие сроки и по действующим ценам соответствующих орга-низаций.
Может быть я что то не так объяснила.
Вот такие составлены 3 пункта договора. что можно сейчас сказать по тем вопросам о которых я уже спрашивала выше.

[Катрин]

Статья 615. ГК РФ Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Т.к. в вашем договоре не опрелено, что данная квартира используется под офис, то в соотствии с ГК РФ вы можите использовать ее только как квартиру (т.е. для проживания). Т.е. нужно добавить данный пукт к договору. После того как помещение будет переведено в желилой фонд расходы по аренде и ремонту можно будет списывать для исчислению прибыли

ниже будет приведены пару писем

Текст письма опубликован
"Документы и комментарии", 2005, N 23
"Экономика и жизнь", 2005, N 50
"Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ", 2006, N 1 (ч. II)

Вопрос: В связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 2 ст. 17 которого жилое помещение может быть использовано не только для проживания граждан, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, просим разъяснить: вправе ли юридические лица предоставлять другим юридическим лицам жилые помещения в аренду для использования их под офис, что не связано с промышленным производством, без перевода в нежилые помещения; правомерно ли включать в расходы в целях налогообложения прибыли плату за аренду помещения, не исключенного из жилого фонда, используемого арендатором в предпринимательских целях, принадлежащего на праве хозяйственного ведения арендодателю, имеющему согласие собственника на сдачу помещения в аренду?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу признания в составе расходов, учитываемых при налогообложении прибыли организаций, платы за аренду помещения, относящегося к жилому фонду и используемого арендатором - юридическим лицом в качестве офисного помещения, сообщает следующее.
Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Пункт 1 ст. 252 Кодекса определяет, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это правило распространяется в том числе на договоры, в соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы.
В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Кроме того, ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Обращаем внимание также на норму, содержащуюся в п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
Учитывая изложенное, расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
А.И.ИВАНЕЕВ
28.10.2005