Занижение налоговой базы по НДФЛ, проблемы у покупателя

[dmitri]

Сообщение от Youlia

Поэтому с доначислениями НДФЛ по таким делам налоговики не заморачиваются.

Ну вот в консультанте читал обратное:

"Налоги" (газета), 2009, N 44

НАЛОГОВАЯ ОХОТА НА ПРОДАВЦОВ КВАРТИР

Федеральная налоговая служба всерьез взялась за борьбу с продавцами квартир, которые занижали цену недвижимости в документах, чтобы сэкономить на налогах. Претензии с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог стали приходить все чаще. Эксперты советуют покаяться и заплатить, чтобы ненароком не попасть в тюрьму.

FX.RU - Физические лица, отразившие в декларациях не весь доход от продажи квартиры, начали получать уведомления от налоговых органов с требованием сдать уточненную декларацию и доплатить налог, сообщили агентству "Интерфакс" источники на рынке недвижимости.
Эту информацию подтвердил глава Федеральной налоговой службы (ФНС) Михаил Мокрецов и представители нескольких агентств недвижимости.

Это не акция

В настоящее время многие продавцы, не желая платить налог с доходов, полученных от продажи квартиры, указывают в договоре стоимость ниже реальной. Как правило, в договоре купли-продажи и в налоговой декларации указывается сумма до 1 млн руб., поскольку Налоговый кодекс (НК) РФ дает физлицам право не платить налог с такого дохода от продажи недвижимости.
По словам главы ФНС, налоговые органы не проводят какую-то специальную акцию, направленную на выявление продавцов квартир, задекларировавших не весь доход от продажи. "Это обычная контрольная работа, просто сейчас это стало лучше получаться", - сказал он агентству "Интерфакс".
"Например, продавец говорит, что продал по такой-то цене, а покупатель говорит, что заплатил совершенно другие деньги. Проверяем эту информацию и видим, что у покупателя есть документы на другую сумму. Тогда спрашиваем у продавца, почему в доходах не указал", - пояснил М. Мокрецов.
Такую работу проводят все регионы в рабочем порядке, добавил представитель ФНС.
Агентства недвижимости "МИАН", "Миэль" и "Инком" в беседе с агентством "Интерфакс-Недвижимость" подтвердили, что налоговые органы активизировали работу с продавцами квартир, в частности в Москве.
"Действительно, участились случаи претензий налоговых органов и возбуждения уголовных дел по факту сокрытия налогов", - сказал представитель одного из крупнейших агентств недвижимости, пожелавший остаться неназванным.
Президент агентства недвижимости "Хирш-Россия" Феликс Альберт заявил, что информация о рассылке уведомлений продавцам московских квартир циркулирует в риелторском сообществе.
"Понятно, что до определенного времени у налоговых органов не доходят руки до каких-то нарушений, но это не может продолжаться бесконечно, особенно когда разрыв между реальной ценой на рынке и тем, что написано в договоре купли-продажи, уж слишком очевиден", - подчеркнул Ф. Альберт.
По его мнению, когда средняя цена квартиры в Москве составляла 1,5 млн руб., а в договоре указывалась сумма до 1 млн руб., то это еще могло быть оправдано, например, срочностью сделки. "Но когда средняя цена на рынке - 8 млн руб., то 1 млн руб. в договоре, скорее всего, неправда", - считает он.

О неуплате говорят расписки

В соответствии с НК РФ обязанность уплатить налог наступает только у тех физических лиц, которые владели квартирами менее 3 лет, а цена продажи была больше суммы, уплаченной при приобретении квартиры. При этом продавцы имеют право не платить налог с суммы дохода до 1 млн руб.
"Именно эта категория физических лиц подлежит более пристальному исследованию и контролю со стороны налоговых органов, поскольку, как правило, жилье для личного пользования приобретается на длительное время, а реализация квартиры в течение первых трех лет после приобретения может иметь признаки деятельности, целью которой является извлечение прибыли", - говорится в ответе ФНС на запрос агентства "Интерфакс".
Как поясняет ФНС, налоговые органы выявляют продавцов-неплательщиков при обращении покупателей за имущественным вычетом в налоговые органы. Вычет предоставляется при предъявлении документов, подтверждающих расходы по приобретению квартиры.
В состав документов входит не только договор купли-продажи, но и платежные документы, подтверждающие расходы покупателя, в том числе и расписки о получении денег продавцом квартиры. "Именно эти документы и используются налоговыми органами для доказательства полученного продавцом квартиры дохода", - отмечает ФНС.
При этом встречаются ситуации, когда часть суммы указана в расписке в качестве оплаты неотделимых улучшений квартиры, а в договоре не сказано, что квартира продается без отделки. В этом случае также вся сумма дохода облагается налогом, считает ФНС.
По мнению налоговых органов, в качестве информации о стоимости квартиры могут использоваться и другие источники информации, в частности специализированные рекламные издания, а также экспертные заключения.
Ф. Альберт также считает, что налоговые органы могут воспользоваться информацией регистрационных палат по аналогичным сделкам, информацией Федеральной службы по финансовому мониторингу, а также сведениями банка, предоставившего кредит на покупку квартиры.

Штраф или тюрьма

Минфин России давно рекомендовал налоговым органам активизировать работу с физическими лицами, которые продали недвижимость по заниженной цене, заявил агентству "Интерфакс" заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Сергей Разгулин. "Мы это (работу с продавцами квартир) полностью поддерживаем", - сказал он.
"Сознательное включение в налоговую декларацию заведомо ложных сведений - это уголовная ответственность", - подчеркнул С. Разгулин. По его словам, продавцам квартир необходимо самостоятельно подать уточненную декларацию и доплатить налоги, не дожидаясь уголовного преследования.
В соответствии с Уголовным кодексом РФ включение физическим лицом заведомо ложных сведений в налоговую декларацию или другие документы, повлекшее неуплату налогов в крупном размере, наказывается либо штрафом от 100 тыс. до 300 тыс. руб., либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года.
При этом крупным размером считается сумма более 100 тыс. руб. (если доля неуплаченных налогов превышает 10% суммы, подлежащей уплате) или более 300 тыс. руб.
Если физическое лицо уклонилось от уплаты налогов в особо крупном размере, то ему грозит штраф от 200 тыс. до 500 тыс. руб. либо лишение свободы на срок до 3 лет. Особо крупным размером считается сумма более 500 тыс. руб. (если доля неуплаченных налогов превышает 20% суммы, подлежащей уплате) или более 1,5 млн руб.
Таким образом, крупным уклонением с учетом права продавца на вычет в размере 1 млн руб. может считаться, например, неуплата налога с продажи квартиры стоимостью более 3,3 млн руб., особо крупным уклонением - неуплата налогов с квартиры стоимостью более 12,5 млн руб.
По данным Ф. Альберта, правоохранительные органы Москвы уже возбудили 3 - 5 уголовных дел по факту неуплаты налогов продавцами квартир.

Весомое доказательство

Руководитель аналитической службы юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Вадим Зарипов считает, что налоговые органы начинают атаку на широко распространенную схему, которую многие граждане использовали, чтобы занижать размер дохода, полученного от продажи квартиры и другого имущества.
"Сопоставляя информацию, полученную от покупателя и от продавца, налоговые органы смогут доказать, что продавец занизил доход, потому что расписка, из которой явно следует, к чему она относится, вполне может служить доказательством. Против продавца могут быть и свидетельские показания покупателя", - считает эксперт.
По его словам, во многих случаях будет лучше исправить ситуацию добровольно, для этого нужно самостоятельно уточнить декларацию и доплатить недоимку и пени.
В то же время В. Зарипов напомнил, что Госдума приняла в первом чтении законопроект, который увеличивает размеры крупного уклонения до 500 тыс. руб. и 1,5 млн руб., особо крупного - до 2,5 млн руб. и 7,5 млн руб. По его мнению, после принятия этих поправок "можно будет ссылаться на новые пороги крупного уклонения даже по старым эпизодам, так как уголовный закон, улучшающий положение лица, имеет обратную силу".
Научный руководитель Российского института налогов и налоговой политики Николай Фрейтак отметил, что предъявление расписок покупателями - "неоценимый подарок" для налоговых органов.
"Расписка о получении денег в счет оплаты квартиры или дома будет очень весомым доказательством против продавца. Она самым очевидным образом свидетельствует, что продавец скрыл часть своих доходов от налогообложения", - сказал эксперт.
Однако он считает, что покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн руб., если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн руб. "Налоговые органы это делать не позволяют", - сказал он.
Это подтвердил и чиновник Минфина. "Налоговые органы имеют право предоставлять вычет в сумме, указанной в договоре купли-продажи", - сказал он агентству "Интерфакс", подчеркнув, что расписка на сумму более 1 млн руб. в этом случае служит лишь поводом предъявить претензии продавцу недвижимости.
По мнению Н. Фрейтака, для Минфина России это повод задуматься о том, чтобы смягчить позицию и разрешить покупателям пользоваться вычетом на приобретение квартиры на основании расписок и прочих аналогичных документов. "Именно это будет играть против продавцов. В противном случае, как только покупатели поймут, что предание огласке истинных договоренностей с продавцом никак не способствует получению имущественного вычета, текущий эффект очень скоро сойдет на нет", - уверен эксперт.
http://www.ifx.ru/.

Подписано в печать
28.10.2009

[Youlia]

Сообщение от dmitri

Ну вот в консультанте читал обратное:

На мой взгляд, очередная пугалка.
Во-первых, письмо о необходимости подать уточненную декларацию не означает автоматически, что нужно срочно бежать и ее подавать. Подача уточненки - право, но не обязанность налогоплательщика.
Во-вторых, единственным подтверждением реальной стоимости квартиры для налоговиков при идентичных договорах продавца и покупателя, с которым можно идти в суд - это расписка, предоставленная в налоговый орган покупателем о том, что он заплатил денег больше, чем указано в договоре. Для этих целей составляются две расписки - на миллион и на сумму свыше. И тут, конечно, может возникнуть такой казус, что покупатель понесет в подтверждение на вычет две расписки, только непонятно зачем. По второй расписке вычет он априори не получит. Все остальное - свидетельские показания, какие-то базы данных риэлторских агентств и все прочее не могут являться объективными доказательствами стоимости, и суд их не примет в качестве доказательств.
Ну а то что есть уголовная ответственность - да, есть, никто этого не отрицает.

[dmitri]

Сообщение от Youlia

На мой взгляд, очередная пугалка.
Во-первых, письмо о необходимости подать уточненную декларацию не означает автоматически, что нужно срочно бежать и ее подавать. Подача уточненки - право, но не обязанность налогоплательщика.
Во-вторых, единственным подтверждением реальной стоимости квартиры для налоговиков при идентичных договорах продавца и покупателя, с которым можно идти в суд - это расписка, предоставленная в налоговый орган покупателем о том, что он заплатил денег больше, чем указано в договоре. Для этих целей составляются две расписки - на миллион и на сумму свыше. И тут, конечно, может возникнуть такой казус, что покупатель понесет в подтверждение на вычет две расписки, только непонятно зачем. По второй расписке вычет он априори не получит. Все остальное - свидетельские показания, какие-то базы данных риэлторских агентств и все прочее не могут являться объективными доказательствами стоимости, и суд их не примет в качестве доказательств.
Ну а то что есть уголовная ответственность - да, есть, никто этого не отрицает.

Хорошо Youlia, пугалка так пугалка, просто и к этому надо быть готовым,а то и на испуг возьмут....
вообще конечно подобные постановления НК я лично считаю не вполне продуманными, потому как если стоят подобные ограничения для предотвращения попыток вести в этой сфере прикрытую предпринимательскую деятельность, то ограничения надо конечно ставить другие...а так даже продавца можно понять, ну досталась ему по наследству от близких родственников квартира, срочно деньги нужны (да еще и в наше время, когда столько тупых проблем на счет жилья у нашего населения), так что он теперь должен по 3 года ждать чтобы ее продать или этот драконовский НДФЛ платить? И за счет имущественных вычетов покупатель все равно не обогатится (дают то один раз) это ж не льготы по экспортному НДСу (лучше бы там у себя порядок наводили, а то напрудили черти чего..)
Ну да ладно, это все брюзжание...
Спасибо за Ваши посты....

[Youlia]

Сообщение от dmitri

вообще конечно подобные постановления НК я лично считаю не вполне продуманными, потому как если стоят подобные ограничения для предотвращения попыток вести в этой сфере прикрытую предпринимательскую деятельность, то ограничения надо конечно ставить другие...

Уже несколько лет предпринимаются попытки довести до ума 40-ю статью про ценнобразование, но пока что воз и ныне там. А по ныне действующей статье доначислить налог и отстоять потом свое доначисление в суде налоговикам практически нереально. Почитайте практику по 40-й, очень незначительное количество споров выиграно налоговиками, в основном, налплаты все отбивают.
Налоговиков много чего не устраивает: и низкие официальные запрлаты, и убытки, и возмещение НДС и многое другое, но пока что они могут действовать только методом увещевания, рассылать различного рода письма, запугивать возможным привлечением к уголовной ответственности, законодательных механизмов для удовлетворения всех их целей и поставленных задач у них нет.

[dmitri]

Сообщение от Youlia

Уже несколько лет предпринимаются попытки довести до ума 40-ю статью про ценнобразование, но пока что воз и ныне там. А по ныне действующей статье доначислить налог и отстоять потом свое доначисление в суде налоговикам практически нереально. Почитайте практику по 40-й, очень незначительное количество споров выиграно налоговиками, в основном, налплаты все отбивают.
Налоговиков много чего не устраивает: и низкие официальные запрлаты, и убытки, и возмещение НДС и многое другое, но пока что они могут действовать только методом увещевания, рассылать различного рода письма, запугивать возможным привлечением к уголовной ответственности, законодательных механизмов для удовлетворения всех их целей и поставленных задач у них нет.

Ну в данной ситуации, если дело дойдет до суда, то думаю налоговики не 40-й статьей буду аппелировать, просто они очень легко докажут, что квартира была проданна не по цене договора купли-продажи, а по цене ипотечного договора, для это просто нужно связаться с банком, который обязанн подчиняться требованиям налоговиков....

[Youlia]

dmitri, а там в договоре купли-продажи есть ссылка на ипотечный договор? Я так поняла, что эти два договора сами по себе.

[dmitri]

Сообщение от Youlia

dmitri, а там в договоре купли-продажи есть ссылка на ипотечный договор? Я так поняла, что эти два договора сами по себе.

о точно, не упомянул то и самое пакостное в этой истории, да ссылка есть, указано что 2млн. (ипотечных) получены в счет неотделимых условий (кажется такая формулировка была)...и рег. палата это проглатила....

[Впервые главбух]

Ой ну вы за продавца прямо испереживались - это его проблемы. я ж вам сразу сказала покупателю ничего не грозит, кроме упущенной выгоды в виде вычета и возмещения процентов по ипотеке. Продавцы видимо знали а что шли.

[Youlia]

Сообщение от dmitri

не упомянул то и самое пакостное в этой истории, да ссылка есть, указано что 2млн. (ипотечных) получены в счет неотделимых условий (кажется такая формулировка была)...

В самом договоре купли продажи об этом сказано, что стоимость квартиры без отделки - 1 млн, а еще 1 млн - стоимость неотделимых улучшений?

[dmitri]

Сообщение от Впервые главбух

Ой ну вы за продавца прямо испереживались - это его проблемы. я ж вам сразу сказала покупателю ничего не грозит, кроме упущенной выгоды в виде вычета и возмещения процентов по ипотеке. Продавцы видимо знали а что шли.

особого дела до продавца конечно нет, это так небольшое отступление было, просто каждый в жизни с этим столкнуться может... а 3 года не у каждого в запасе есть, да и лишние деньжата не то что бы на НДФЛ, на приемлемую альтернативу врятли находятся, вот и залезают люди в кабальные кредиты и на то что вчера принималось как данное, сегодня всю жизнь пахать надо...
а ведь мы с Вами в России живем, и чем это грозит, то я посоветовал бы Паршева почитать "Почему Россия не Америка", много что понять для себя можно из этой книжице (ну хотя с некоторыми вещами и поспорить)....

[dmitri]

Сообщение от Youlia

В самом договоре купли продажи об этом сказано, что стоимость квартиры без отделки - 1 млн, а еще 1 млн - стоимость неотделимых улучшений?

...точно не помню, я просто бегло один раз читал, в выходные все по подробнее изучу (пока возможности нет)...но сказано было примерно так ...стоимость квартиры 1 млн.руб., и была взята ипотека на 2 млн.руб. в счет неотделимых улучшений ( ну или для ремонта может)....но точнее потом все напишу....