Аренда помещения у физ. лица

[Аланда]

Аренда помещения у физлица
М. Тушнов, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

"Далеко не все компании могут себе позволить приобрести в собственность так необходимые для бизнес-деятельности квадратные метры. Оптимальный выход из такой ситуации – аренда. Заключить соответствующий договор можно как с другой организацией, так и с физическим лицом. О налоговых последствиях второго варианта и пойдет речь в данной статье.

НДФЛ

Согласно Налоговому кодексу, доходы граждан, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК). Следовательно, в силу статьи 226 кодекса, вступив с физическим лицом в арендные отношения, компания автоматически становится его налоговым агентом со всеми вытекающими последствиями. Иными словами, с суммы арендной платы фирма обязана исчислить и удержать налог на доходы физических лиц. Сразу оговоримся, что это правило действует лишь в том случае, если арендодателем выступает простой гражданин. Если же он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то все налоги должен платить самостоятельно.

Помимо самой платы за пользование имуществом, арендатор, как правило, компенсирует собственнику и затраты на коммунальные и эксплуатационные услуги. Но не все подобные выплаты будут являться объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Как сообщили специалисты главного финансового ведомства в письме от 11 июля 2008 г. № 03-04-06-01/194, в данной ситуации от НДФЛ может быть освобождена та часть дохода арендодателя, которая представляет собой компенсацию коммунальных платежей, произведенных исключительно в интересах фирмы. Иными словами, речь идет о тех коммунальных и эксплуатационных услугах, размер оплаты которых зависит от их фактического использования компанией. А вот со стоимости услуг, компенсируемых собственнику в размерах, не зависящих от фактического потребления, НДФЛ удержать придется.

Не забыть об обязанностях налогового агента фирме необходимо и в том случае, если она проведет капитальный ремонт арендуемого помещения. В письме от 21 июня 2006 г. № 03-05-01-04/171 финансисты указали, что стоимость произведенных компанией неотделимых улучшений является доходом арендодателя – физического лица в натуральной форме. При этом датой фактического его получения будет считаться день окончания соглашения, в соответствии с которым произведен ремонт. Таким образом, удержать НДФЛ со стоимости капвложений арендатор обязан уже по завершении срока действия договора аренды. В связи с этим представители Минфина напомнили, что сделать это можно за счет любых денежных средств, выплачиваемых данному физлицу. Если же такого шанса компании уже не представляется, то она обязана в течение одного месяца с момента возникновения подобного обязательства сообщить в инспекцию по месту учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика.

Особо стоит остановиться также на ситуации, когда фирма арендует у физического лица помещение, предназначенное для проживания ее сотрудника. В этом случае компании, по сути, необходимо удержать НДФЛ дважды: с дохода арендодателя в виде арендной платы и компенсации коммунальных услуг и с дохода работника в натуральной форме в виде оплаты за него жилья и тех же коммунальных услуг (подп. 1 п. 2 ст. 211 НК).

Налог на прибыль

Порядок учета расходов на аренду при расчете налога на прибыль в первую очередь зависит от того, к какому фонду относится арендуемое помещение – к жилому или нет. По общему правилу такие затраты на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса относятся к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Однако, согласно позиции Минфина, высказанной в письме от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93, если компания под организацию офиса арендует квартиру, то включить расходы на аренду в налоговую себестоимость она не вправе. По мнению чиновников, «жилой» статус недвижимости свидетельствует о том, что она не предназначена для использования в коммерческих целях. А раз так, то ни о какой обоснованности подобных затрат не может быть и речи.

Безусловно, приведенное правило не действует в ситуации, когда компания арендует квартиру для проживания своего сотрудника. Однако и здесь есть свои сложности. Подобные затраты фирма вправе учесть и как расходы на оплату труда, и как прочие. Но в первом случае они не должны превышать 20 процентов от месячного заработка проживающего в квартире работника, а во втором – компании придется потрудиться, чтобы доказать, что найм жилья «производственно» необходим.

Вместе с тем тот факт, что арендуемое помещение относится все же к нежилому фонду, еще не решит всех проблем, связанных с признанием расходов в налоговом учете. В частности, фирме не удастся списать на расходы стоимость как текущего ремонта арендованного у физлица помещения, так и произведенных неотделимых улучшений. Такую точку зрения высказали представители Минфина в письме от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/240. Они указали, что статья 260 Налогового кодекса, определяющая порядок учета подобных расходов, позволяет включить в налоговую себестоимость затраты на ремонт лишь амортизируемых арендованных основных средств. В свою очередь объекты ОС, принадлежащие физлицам, подчеркнули финансисты, к амортизируемому имуществу не относятся. "

Кажется,на расходы по аренде нежилого помещения для исчисления налога на прибыль пока никто "не покушается".