покупка помещения под магазин

[LiGro]

При наличии достаточных средств организация может строить жилые дома без привлечения инвесторов и продавать квартиры по окончании строительства. О том, как в этом случае организовать учет затрат и рассчитать финансовый результат, расскажем в нашей статье. Методика учета операций по строительству для продажи

Прежде чем подойти к вопросу расчета финансового результата от продажи жилья, разберемся, каким видом актива построенный жилой дом является для застройщика: основным средством, товаром или готовой продукцией.

Определяем вид актива

Объектом основных средств признать такой дом нельзя, поскольку он не отвечает критериям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01. Ведь организация предполагает его последующую продажу.

Считать построенный дом товаром неверно, так как товары - это материально-производственные запасы, приобретенные или полученные для продажи или перепродажи без дополнительной обработки. Застройщик не приобретает дома у других организаций, а строит их самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, то есть выступает в данном случае в качестве производителя жилья.

Построенное инвестором-застройщиком жилье, предназначенное для продажи, является конечным результатом строительного (производственного) процесса, технические и качественные характеристики которого должны соответствовать условиям договора с покупателями и требованиям иных установленных законодательством документов.

Указанные признаки позволяют сделать вывод, что для застройщика построенный для продажи объект является готовой продукцией.

Учитываем доходы и расходы

Если предметом деятельности организации является изготовление и продажа продукции (готового жилья), то для организации-застройщика - это обычный вид деятельности. Значит, выручка от продажи продукции, в данном случае квартир, будет являться доходом. А расходы, связанные с их изготовлением и продажей, - расходом от обычного вида деятельности организации (п. 5 ПБУ 9/99, п. 5 ПБУ 10/99).

При этом необходимо помнить, что одним из условий признания выручки в учете является требование о переходе права собственности на продукцию к покупателю.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Застройщик-инвестор, являясь первым правообладателем, регистрирует право собственности на построенные квартиры сначала на себя, а затем оформляет переход права собственности на покупателя.

В бухгалтерском учете доход у продавца-застройщика отражается по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи» по цене, предусмотренной конкретным договором купли-продажи.

Формируем себестоимость

Согласно пункту 9 ПБУ 10/99, для определения финансового результата от обычных видов деятельности должна быть определена себестоимость проданной продукции, которая формируется на базе расходов по обычным видам деятельности, признанных как в отчетном году, так и в предыдущие отчетные периоды.

Для обобщения информации о наличии и движении готовой продукции планом счетов предназначен счет 43 «Готовая продукция», аналитический учет на котором, по мнению автора, целесообразно вести пообъектно (поквартирно). А какой счет использовать для учета затрат при строительстве жилья для продажи? Обратимся к нормам действующих положений по бухгалтерскому учету.

Счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» предназначен для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к учету в качестве основных средств. Согласно пункту 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание внеоборотных активов, не предназначенных для продажи. Как видим, счет 08 в данном случае для учета затрат не подходит.

Однако необходимо отметить, что, по мнению чиновников, учет затрат на строительство любого объекта недвижимости должен вестись на счете 08. В письме Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02 даны разъяснения по отражению операций при принятии к учету объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи, а также при совмещении функций инвестора, застройщика и подрядчика. Так, финансисты рекомендуют расходы застройщика отражать на счете 08, а затем списывать проводками:

Дебет 43 Кредит 08
или
Дебет 90 Кредит 08.

Данные бухгалтерские записи противоречат основам концепции бухгалтерского учета. Внеоборотные активы не могут порождать оборотные активы. Счет 08 может корреспондировать с дебетом следующих активных счетов - 01 «Основные средства», 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 04 «Нематериальные активы».

Для обобщения же информации о затратах производства, продукция которого является целью создания данной организации, предназначен счет 20 «Основное производство», на котором, по мнению автора, и следует бухгалтеру вести учет затрат на строительство жилого дома в разрезе объектов строительства (зданий) и технологической структуры затрат (по главам сводно-сметного расчета).

Отметим, если застройщик выполняет подрядные работы собственными силами, в бухгалтерском учете отражаются фактически произведенные затраты, связанные с их осуществлением, включая расходы на содержание подразделений, занятых организацией строительства. Таким образом, на счете 20 формируется фактическая стоимость строительства жилого дома, имеющего самостоятельный проект, в целом.

Рассчитываем финансовый результат

По окончании строительства и вводе объекта в эксплуатацию счет 20 закрывается, затраты списываются в дебет счета 43. Для этого рассчитывается себестоимость 1 кв. метра здания путем деления дебетового оборота по счету 20 на жилую площадь всего здания. И далее определяется себестоимость конкретной квартиры исходя из ее площади.

Схема отражения операций по учету затрат на строительство, реализации квартир и определению финансового результата в данном случае будет следующей:

Дебет 20 Кредит 60 (02, 10, 70 и т. д.)
- отражены затраты на строительство жилого дома;

Дебет 43 (аналитический счет «Квартира №...») Кредит 20
- принята к учету готовая продукция (построенные квартиры в разрезе аналитического учета);

Дебет 51 Кредит 62
- оплачен покупателем аванс по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 62 Кредит 90
- отражена выручка по договору купли-продажи с покупателем;

Дебет 90 Кредит 43 (аналитический счет «Квартира №...»)
- списана себестоимость готовой продукции (проданных квартир в разрезе аналитического учета);

Дебет 90 Кредит 99
- определен финансовый результат от продажи квартиры.

Налог на добавленную стоимость

Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Поэтому застройщик или инвестор продает жилье по договорам купли-продажи без налога на добавленную стоимость.

Соответственно суммы полученных продавцом авансов не формируют налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, так как эти поступления не связаны с операциями, облагаемыми налогом. Значит, продавец жилья не имеет права производить и налоговые вычеты на основании полученных счетов-фактур от поставщиков, подрядчиков.

Налог на добавленную стоимость в данном случае учитывается в стоимости полученных материальных ценностей (работ или услуг):
Дебет 10 (20) Кредит 60 (76)
- отражена стоимость поступивших материалов (принятых работ, услуг) с учетом НДС.

Обратите внимание: если строительная организация осуществляет операции, не подлежащие налогообложению и облагаемые НДС, необходимо вести раздельный учет.

Таким образом, в случае, если застройщик полностью или частично выполняет строительно-монтажные работы собственными силами для последующей продажи готового жилья, освобождение от НДС приводит к значительной экономии на налогах.

Как учитывать затраты застройщика?

Производитель жилья отличается от других производителей продукции. Ведь он производит недвижимое имущество, которое неразрывно связано с землей. При этом отдельная квартира не является объектом строительства с самостоятельным проектом и сметой, а является лишь частью строящегося здания. Что порождает долевую собственность на общее имущество многоквартирного дома (лестницы, лифты, коммуникации и т. п.). Эти отличия создают сложность в восприятии строительства как производственного процесса. И тем не менее, по мнению автора, затраты застройщика по незавершенному строительству (с начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию) в понятиях действующих положений по бухгалтерскому учету относятся к незавершенному производству.