Аренда помещения и оплата коммунальных услуг

[Mana-Mana]

Помогите разобраться, пожалуйста! Мы арендуем помещение, арендодатель за аренду выставляет счет-фактуру, а за доп.услуги (вода, тепло, электричество, телефон)только счет. Пытаюсь его убедить, что этот документ для меня не является основой для постановки этих услуг к учету, он меня не понимает. Все равно выставляет счет и прилагает к мену ксерокопии тех счетов фактур, которые ему выставляет ЖКХ, Но для меня это же не выход. Или я что-то не так понимаю?[

[Вес`на]

Сообщение от Mana-Mana

Мы арендуем помещение, арендодатель за аренду выставляет счет-фактуру, а за доп.услуги (вода, тепло, электричество, телефон)только счет.

должен выставлять и акт на возмещение ком.услуг, с показаниями счетчиков и суммами, а иначе чем вы подтвердите свои расходы, счет вообще не документ для оправдания расходов

[НатальяА1978]

У нас было тоже самое , арендодатель мативирует это тем , что это не его доход и он не может выставлять от себя документы на ком. платежи. Посмотрите , каким образом эти расходы прописаны в договоре аренды.

[Агелена]

Сообщение от Mana-Mana

Помогите разобраться, пожалуйста! Мы арендуем помещение, арендодатель за аренду выставляет счет-фактуру, а за доп.услуги (вода, тепло, электричество, телефон)только счет. Пытаюсь его убедить, что этот документ для меня не является основой для постановки этих услуг к учету, он меня не понимает. Все равно выставляет счет и прилагает к мену ксерокопии тех счетов фактур, которые ему выставляет ЖКХ, Но для меня это же не выход. Или я что-то не так понимаю?[

1.РАСХОДЫ АРЕНДАТОРА ПРИ ОПЛАТЕ
КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

Допустим, вы заключили с вашим арендодателем посреднический договор (агентский или договор комиссии) и поручили ему:
- заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг;
- оплачивать за вас эти услуги.
Вы же со своей стороны обязуетесь выплачивать ему вознаграждение за посредничество и компенсировать его расходы на оплату коммунальных услуг.
Если вы применяете объект налогообложения "доходы минус расходы", то в целях исчисления налога при УСН вы признаете в расходах, в частности:
- арендную плату (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
- выплаченное посредническое вознаграждение (пп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
- компенсацию арендодателю-посреднику затрат на коммунальные платежи (в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ);
- сумму НДС, если она предъявлена арендодателю поставщиком коммунальных услуг в составе коммунальных платежей (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Данные расходы вы учтете на дату их осуществления в графе 5 разд. I "Доходы и расходы" Книги учета доходов и расходов. При этом у вас должны быть подтверждающие документы.

2.ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ АРЕНДАТОРУ
ДЛЯ УЧЕТА РАСХОДОВ НА КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
ЧЕРЕЗ АРЕНДОДАТЕЛЯ-ПОСРЕДНИКА

Если арендодатель по поручению арендатора уплачивает за него коммунальные платежи, то он должен выставить от своего имени арендатору:
- счет на оплату коммунальных услуг;
- счет на оплату посреднического вознаграждения.
Отметим, что счет на оплату "коммуналки" составляется на основании аналогичных счетов коммунальных служб или расчетов. Так как форма счета на оплату коммунальных платежей не предусмотрена в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, арендодатель может составить его в произвольной форме.
При передаче вам указанных документов обратите внимание, содержат ли они обязательные реквизиты, предусмотренные п. 2 ст. 9 Закона N 129-ФЗ. Только при наличии таковых документы признаются первичными учетными документами и вы можете подтвердить ими свои расходы на коммунальные платежи.

[Mana-Mana]

т.е. получается, что если арендодатель мне выставляет счет, а не счет-фактура я могу его учесть в расходах?

[Вес`на]

Mana-Mana, нужно бы посмотреть как составлен ваш договор

[Mana-Mana]

В договоре написано так: Коммунальные платежи входят в состав арендной платы и составляют переменную величину, размер которой определяется согласно показаниям приборов учета и действующим тарифам:
- за э/снабжение.......;
- за т/снабжение....;
- за абонентскую плату за услуги связи согласно счетов на оплату....;
- оплату междугородных переговоров согласно счетов на оплату.

[Вес`на]

У вас заключен смешанный договор(п. 3 ст. 421 ГК РФ).В данном случае арендодатель по договорам с поставщиками коммунальных услуг приобретает у них энергию, воду, газ, услуги по водоотведению для арендатора. А получив от арендатора денежные средства за приобретенные коммунальные услуги, он перечисляет их поставщикам. Таким образом, арендодатель выступает посредником (комиссионером, агентом) в расчетах между коммунальными службами и арендатором. Посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК РФ), поэтому сторонам нужно согласовать размер посреднического вознаграждения. Если размер вознаграждения не установлен и не может быть определен исходя из условий договора, арендатор должен уплатить его арендодателю в размере, соответствующем стоимости аналогичных услуг (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Это то, что нашла в Консультанте, а на практике могу сказать, что у нас сначала был тоже такой договор, теперь два отдельных, но в обоих случаях они оформляют нам и себе акт, кроме счета

[Mana-Mana]

Я тоже думаю, что должен быть акт. До этого у нас был договор на фиксированную сумму, в независимости стоимости коммуналки и телефона и в расходы я учитывала стоимость из счета-фактуры. А теперь у нас изменился арендодатель и у меня с ним проблемы (хотя он считает, что это я проблемная). Почему он не хочет мне выставлять счет-фактуру мне не понятно...

[actitrend]

Сообщение от Mana-Mana

Почему он не хочет мне выставлять счет-фактуру мне не понятно...

Потому что ОН ВАМ НЕ ПРОДАЕТ НЕПОСРЕДСТВЕННО электроэнергию и так далее! Поэтому и не может выставить СФ! ))

Щетинкин В.В., http://www.yasnoo.ru

[MarinaAnna]

Сообщение от Mana-Mana

Я тоже думаю, что должен быть акт. До этого у нас был договор на фиксированную сумму, в независимости стоимости коммуналки и телефона и в расходы я учитывала стоимость из счета-фактуры. А теперь у нас изменился арендодатель и у меня с ним проблемы (хотя он считает, что это я проблемная). Почему он не хочет мне выставлять счет-фактуру мне не понятно...

Либо фиксированная сумма, а в эту фиксированную сумму входит предполагаемые расходы коммуналки, либо ежемесячно сумма выставляется разная с учетом того, что коммуналка бывает в зависимости от показаний счетчиков, либо два акта раздельных, один на аренду, второй на коммуналку, если у вас не будет второго акта, а только счет на оплату, у вас 60 счет не будет закрываться. А в договоре, что прописано ?

Сообщение от actitrend

Потому что ОН ВАМ НЕ ПРОДАЕТ НЕПОСРЕДСТВЕННО электроэнергию и так далее! Поэтому и не может выставить СФ! ))

Он не продает, но предоставляет же их, если бы с наценкой, то тогда продавал бы, но факт предоставления он же должен какими-то документами подтвердить, а то он счет выставляет на оплату, а оплачивать то за что ?

[vsv-boss]

Сообщение от Mana-Mana

Помогите разобраться, пожалуйста! Мы арендуем помещение, арендодатель за аренду выставляет счет-фактуру, а за доп.услуги (вода, тепло, электричество, телефон)только счет. Пытаюсь его убедить, что этот документ для меня не является основой для постановки этих услуг к учету, он меня не понимает. Все равно выставляет счет и прилагает к мену ксерокопии тех счетов фактур, которые ему выставляет ЖКХ, Но для меня это же не выход. Или я что-то не так понимаю?[

Mana-Mana, посмотрите мой вариант договора аренды и сделайте свои отношения с арендодателем таким же образом и вам будет хорошо (к затратам всё примете) и им будет хорошо.
http://www.glavbyh.ru/showthread.php?p=16209#post16209

[Mana-Mana]

Да у меня договор практически такой же. Меня другое волнует: вот на эту переменную часть оплаты какой документ мне должен предоставить арендодатель?

[Mana-Mana]

До недавнего времени он мне выставлял только просто счет. Теперь я с него вытребовала, чтобы он мне еще копировал счета-фактуры ЖКХ, которые выставляют ему за это помещение, чтобы мне видеть на каком основании мне этот счет в расходы ставить. Хотя, честно говоря, очень сомневаюсь, что на основании счета могу эти расходы учитывать. В моем понимание счет- это оплата, а учет услуг - это акт или счет-фактура. Разве не так?

[Вес`на]

Вопрос: В соответствии с договором аренды недвижимого имущества арендная плата состоит из основной (постоянной) части, соответствующей стоимости переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений (пользование связью, а также охрану, уборку). Арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру на сумму платы за пользование помещением с выделением стоимости коммунальных услуг (являющихся переменной частью арендной платы согласно договору аренды). Вправе ли арендатор принять НДС к вычету по данному счету-фактуре?

Ответ: Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
Пунктом 2 ст. 171 НК РФ предусмотрено, что вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ.
Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав, документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, документов, подтверждающих уплату сумм НДС, удержанного налоговыми агентами, либо на основании иных документов в случаях, предусмотренных п. п. 3, 6 - 8 ст. 171 НК РФ (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Пунктом 1 ст. 169 НК РФ предусмотрено, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм НДС к вычету в порядке, предусмотренном гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ.
Согласно официальной позиции ФНС России (Письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@), согласованной с Минфином России (Письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-07-15/08), налогоплательщики-арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), вправе применять в соответствии с порядком, определенным положениями гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ, налоговые вычеты в отношении сумм НДС, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).
При оказании такими арендодателями услуг по аренде недвижимости арендодатель, в соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ, выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней, считая со дня оказания услуги, в котором вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).Учитывая изложенное, арендатор вправе (при наличии соответствующих первичных учетных документов) принять НДС к вычету по счету-фактуре, выставленному арендодателем, в котором выделена стоимость коммунальных услуг, являющихся переменной частью арендной платы в соответствии с договором аренды недвижимого имущества.

В.Г.Крашенинников
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
12.03.2010

[Вес`на]

Mana-Mana, а ваш арендодатель плательщик НДС или нет ?

[Вес`на]

Во избежание споров с налоговыми органами арендатору необходимо получить от арендодателя первичные документы, подтверждающие произведенные расходы.

Напомним: в соответствии со ст. 252 НК РФ все расходы должны быть документально подтверждены. При этом одного счета, выставленного арендодателем от своего имени на имя арендатора, для документального подтверждения затрат будет не достаточно.
Помимо счета, арендатору необходимо требовать от арендодателя предоставления документов, подтверждающих стоимость потребленных арендатором услуг (копии счетов организаций, предоставляющих услуги, справки-расчеты арендодателя и т.п.).
Вместо копий счетов, полученных от организаций, предоставляющих услуги, арендодатель может предоставить арендатору акт оказанных услуг, в котором будет содержаться расчет коммунальных платежей и услуг связи, потребленных арендатором, со ссылками на соответствующие счета предприятий, оказавших данные услуги.
При наличии таких документов никаких претензий со стороны налоговиков к арендатору не будет (см. Письма Минфина России от 19.01.2006 N 03-03-04/1/43, УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162 и от 26.06.2006 N 20-12/56637).

[Mana-Mana]

Большое спасибо за столь развернутый ответ, теперь у меня есть "умная мотивация" к моим требованиям.... А по поводу НДС.... думаю, что он его платит...

[vsv-boss]

Сообщение от Mana-Mana

Да у меня договор практически такой же. Меня другое волнует: вот на эту переменную часть оплаты какой документ мне должен предоставить арендодатель?

Акт. И только Акт. И если арендодатель плательщик НДСа, то ещё и сч-фактуру к этому Акту.

[Mana-Mana]

Он мотивирует тем, что не он же мне предоставляет эти услуги, значит и счет-фактуру или акт он тоже не должен мне предоставлять! Но, ведь я же плату произвожу ему, значит и он мне должен выставлять акты и счета-фактуры, правильно?!!!!