Поясните сложную ситуацию!

[fniw]

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста ответ на вопрос. Организация, находящаяся на УСН 6% от доходов, продает нежилые помещения и земельный участок, которые принадлежат ей на праве собственности (8 лет назад это ООО было создано единственным учредителем с помощью этого имущества, внесенного в уставный капитал).
Основной вид деятельности - сдача в аренду собственных нежилых помещений. Сумма дохода за год у организации с учетом дохода от продажи этой недвижимости не превысит 60 млн руб.
В уставе этого ООО и в приказе об учетной политике прописан механизм распределения чистой прибыли, согласно которому выплата дивидендов происходит один раз в год. Ставка НДФЛ по дивидендам (один участник - ФЛ) - 9%. Все эти годы учредителю фактически обходилось налогообложение (без налогов с ФОТ, земельного, транспортного) грубо в 15% (6% + 9%).
Вопросы:
1. Какое налогообложение будет по сделке купли-продажи этого недвижимого имущества, есть мнение, что даже при УСН возникнет НДС. Только ли 6% + 9%?
2. Нужно ли уменьшать уставный капитал при выбытии имущества в натуре при его продаже ? Можно ли оставить на балансе денежную сумму на счете в банке соответствующую величине уставного капитала по балансу и не уменьшать уставный капитал?
3. Не проще ли ликвидировать данное ООО и это недвижимое имущество, которое единственный учредитель передавал 8 лет назад в уставный капитал, вернется ему как ФЛ (какие при этом возникнут у этого ФЛ налоги?) и он уже непосредственно сам продаст это имущество (13% НДФЛ?)
4. Это недвижимое имущество обременено договорами аренды (долгосрочный и краткросрочные). По ГК смена собственника не означает прекращения договора аренды, просто он переходит на нового собственника. Требуется ли какое то письменное подтверждение для старого собственника о том, что договора аренды переходят на нового собственника, а то вдруг арендаторы будут по-прежнему оплачивать арендную плату нам, а нам этого не нужно? Например дополнительные соглашения к каждому договору аренды о смене собственника и соответственно арендодателя.
5. Требуется ли проводить независимую оценку стоимости этого недвижимого имущества и земельного участка? Есть ли какие то ограничения в стоимости? Скажем, на сегодняшний день сложилась ситуация, когда цена 1 кв.м. в два раза ниже рыночной, поскольку очень большая площадь объекта (почти 3000 кв.м.) и за объем покупатель требует значительной скидки, мы размещали обьявление о продаже только в интернете на специализированных сайтах, никто по рыночной цене покупать не хочет (в газетах и на ТВ размещать обьявление не хотим, так как боимся ухода арендаторов). Контрагенты по сделке не являются зависимыми лицами. Сделка разовая для данного ООО, до этого продаж недвижимого имущества не было. Продажа объектов недвижимости не является видом деятельности для данного ООО.

[Larky]

Сообщение от fniw

1. Какое налогообложение будет по сделке купли-продажи этого недвижимого имущества, есть мнение, что даже при УСН возникнет НДС.

УСН и будет, мнение об НДС ошибочно...

Сообщение от fniw

2. Нужно ли уменьшать уставный капитал при выбытии имущества в натуре при его продаже ? Можно ли оставить на балансе денежную сумму на счете в банке соответствующую величине уставного капитала по балансу и не уменьшать уставный капитал?

УК от ваших операций уменьшаться не может... Он может уменьшиться только по решению учредителей...

[Надежда Сок]

Добрый вечер .Такая ситуация.В организации интернет (YOTA) оформленна как на физ лицо, на ген.директора, ежимесячно оплачиваем через терминал, есть только квитанции.Вопрос можно как то включать в расход организации, если да то как это сделать?
Большое спасибо.

[MarinaAnna]

Сообщение от Надежда Сок

ежимесячно оплачиваем через терминал,

Через терминал оплачивает ген дир как физ лицо ?

[Larky]

Сообщение от Надежда Сок

можно как то включать в расход организации

В расходы, не принимаемые для расчета налога, можете... Но с начислением НДФЛ директору с доходов, полученных в качестве оплаты третьим лицом...

[fniw]

И все-таки ответ на вопрос очень затруднителен !

[Youlia]

fniw, на первый и второй вопрос вам уже ответили, пост №2.
По третьему вопросу могу сказать, что ликвидация вашего ООО займет от 6 мес. до 2 лет в зависимости от разных обстоятельств, не известно будет ли готов покупатель вашей недвижимости так долго ждать. По четвертому вопросу конечно надо уведомить арендаторов и сделать допсоглашения. Независимую оценку для заключения договора купли-продажи проводить не требуется.

[fniw]

Сообщение от Youlia

fniw, на первый и второй вопрос вам уже ответили, пост №2.
По третьему вопросу могу сказать, что ликвидация вашего ООО займет от 6 мес. до 2 лет в зависимости от разных обстоятельств, не известно будет ли готов покупатель вашей недвижимости так долго ждать. По четвертому вопросу конечно надо уведомить арендаторов и сделать допсоглашения. Независимую оценку для заключения договора купли-продажи проводить не требуется.

Спасибо за совет. Еще бы ссылки на законодательство и на правоприменительную практику в судах))

[Youlia]

Сообщение от fniw

Еще бы ссылки на законодательство и на правоприменительную практику в судах))

Вопросы взаимоотношений с арендаторами регулируются ГК, глава 34, налогообложение на УСН - это НК РФ, глава 26.2. Вопросы ликвидации- это ГК и закон об ООО.

Сообщение от fniw

на правоприменительную практику в судах))

по поводу чего вы собираетесь судится? я не вижу пока в описываемой ситуации спорных вопросов

[fniw]

Сообщение от Youlia

Вопросы взаимоотношений с арендаторами регулируются ГК, глава 34, налогообложение на УСН - это НК РФ, глава 26.2. Вопросы ликвидации- это ГК и закон об ООО.

по поводу чего вы собираетесь судится? я не вижу пока в описываемой ситуации спорных вопросов

Есть вероятность налогового спора с ФНС по поводу доначисления налогов при продаже объектов недвижимости в соответствии со ст. 40 НК РФ. Наше ООО продает объект по цене отличающейся от цены предложений по недвижимости (меньшей площади) в 2 раза, то есть мы продаем по 20 тр за 1 квм но 2500 квм, а те же помещения но меньшей площадью (100-200 квм) продаются на рынке по 40-50 тр за 1 квм.
Если налоговая пересчитает сделку, то мы слетим с упрощенки и должны будем заплатить практически все, что мы получим от сделки. Стоит также отметить, что аналогичных предложений на рынке недвижимости нашего города по площади очень мало (2-3). Цены там от 7 до 40 тр за 1 квм.

[Youlia]

fniw, значит вам надо запасаться обоснованиями того почему цена отличается от рыночной. Неплохо бы, конечно, независимую оценку все-таки провести, т.к. цена на недвижку - это не цена на горячие пирожки, которые все одинаковые. Стоимость кв.м. может сильно различаться в зависимости от места, близости инфраструктуры, состояния самого помещения и т.д.